中交地产(000736.SZ)自3月份以来，股价一飞冲天，从不足7元一路飙升到29.26元，期间频现多个涨停板，截止5月10日收盘涨超10%。
时至今日，中交地产已经7次发布“股票交易异常波动”相关公告，称公司不存在应披露而未披露的、对公司股票及其衍生品种交易价格产生较大影响的信息，前期披露的信息也不存在需更正、补充之处。
如此一家不“显山露水”的房企，有大型央企中交集团做背书。今年以来，大受到资本市场的狂热追捧，在房企中风光无两。
但在经营层面，中交地产却问题频出。22年前的诉讼纠纷落锤，中交地产不服判决决心再诉；5月到期借款无法偿还？一封发给大股东的红头文件，因资金紧张求救；招来前世贸高管，能否带飞代建板块？
中交地产还能继续豪横下去吗？
1
被信达“死磕”
中交地产22年前的一次合作带来的诉讼纠纷，在5月9日有结果了。
中交地产股份有限公司发布公告称，中国信达就以股东损害公司债权人利益责任纠纷为由提起上诉，中交地产及另一合作方需承担3100万元及利息的连带清偿责任。
图源：中交地产公告
彼时有媒体发文称，中国信达告赢中交地产......涉诉的中交地产却进一步获得了资本市场的追捧。5月10日，中交地产以23.35元的价格低开，但开盘后便急速拉升，大约一刻钟的时间股价涨停，报收26.6元，成交19.16亿元。
据公告披露，2000年7月13日，中交地产、重庆路桥、宇鸣公司、成都鸣升贸易有限公司四家公司共同出资组建长竹公司，注册资本为5000万元，其中中交地产占比36%，宇鸣公司占比62%，其余两公司占比均为1%。
2003年7月26日，建行重庆分行与长竹公司签订《还款协议》，双方确认长竹公司尚欠建行重庆分行贷款本金5740万元及至全部贷款本息实际还清时止的利息、复息。
此后经过抵押物冲抵债权，长竹公司尚欠建行重庆分行借款本金 4846.328 万元及利息。2004年，建行重庆分行与信达重庆分公司签订《债权转让协议》，对长竹公司享有的债权转让给了信达重庆分公司。2005年3月，长竹公司被吊销营业执照，无法清偿上述债务。
长竹公司无法清偿债务，信达重庆分公司转头将其告上法庭。
2020年1月，信达重庆分公司以股东损害公司债权人利益责任纠纷为由，将宇鸣公司作为被告，将中交地产、重庆路桥作为连带责任被告诉至重庆市第五中级人民法院，要求宇鸣公司赔偿就未履行出资义务的本金部分3100万元，同时要求其支付利息部分的3706万元，判令中交地产、重庆路桥承担连带责任。
2021年3月23日，重庆市第五中级人民法院出具《民事判决书》：宇鸣公司需向信达重庆市分公司支付赔偿金3100万元并赔偿利息损失，赔偿金本息金额不得超过原长竹公司对信达重庆市分公司所负债务本息金额，同时驳回信达重庆市分公司的其他诉讼请求。
信达重庆分公司不服一审判决，向重庆市高级人民法院提起上诉，请求判令中交地产及重庆路桥就宇鸣公司在一审判决中的赔偿责任承担连带责任。这一诉求在二审判决中得到支持，被信达“死磕”的中交地产也表示，这一判决结果对公司当期净利润或期后净利润可能存在较大影响，但最终影响金额尚存在不确定性。
但，中交地产认为这一终审判决并不合理，拟向最高人民法院提出再审申请。
2
流传的求救报告
一波未平一波又起。与信达的“持久战”还在继续，同日，中交地产一份红头文件传出。
据《风财讯》报道，关于中交地产这份红头文件，题为“关于2022年5月份金融机构到期借款无法偿还的报告”。签发人为公司董事长李永前，文件号“中交地产融发[2022]94号”。值得细究的是，红头文件递交对象则为“中交房地产集团有限公司”，为中交地产的大股东，目前占股约53.29%。
而这份文件在当日午后收盘后，有媒体称：中交地产方面已就“文件”报警。
值得注意的是，上述截图并未显示正文，风财讯报道称，该文件向大股东说明了公司主要的金融借款和资金情况，5月压力集中释放无法偿债。从内容看，这份报告似乎更像一份寻求偿债支持的“求救信”。
难道中交地产真的“手头紧”了?
中交地产的年度报告显示，截止2021年年末，其融资总额为629.4亿元，1年以内的借款为189.74亿元；2年以内的借款占比超过了60%，规模接近400亿元，这对于以长期资金需求为主的房企而言并不是个好现象。
而其手握的货币资金只有123.7亿元，与一年内的借款差额超过了66亿元。此外，中交地产货币资金有16.08亿元受限。换句话说，中交地产目前能动用的资金只有107.62亿元，远不足以应对近200亿元的短期借款。
短期借款的急速膨胀，其高成本借款涨幅也随之上涨。
2019年，中交地产信托融资余额还只有8亿元，到了2020年末，其信托融资就达到了165.81亿元。2021年年末，中交地产信托融资余额为185.57亿元，平均成本达6%-8.5%。高成本的融资增长迅猛，其利息支更是直接跳涨。2019年中交地产的利息支出在10亿元左右，2020年直接涨幅接近两倍至30.69亿元，2021年达38.93亿元。
图源：中交地产2021年年报
值得注意的是，考察负债断的三道红线，中交地产全部踩中。2021年年末，公司净负债率为217.68％，剔除预收款后的负债率为82.04％，现金短债比为0.65。这也就意味着，中交地产已成“红档”房企，其有息负债就不能再增加。
三道红线全部踩中、负债高涨、同时伴随着不合理的债务结构——信托融资成本高以及大笔的短债等待偿还，压力可想而知。
但，中交地产还有大股东撑腰。
根据中交地产年报和2021年年底的公告，公司及其子公司将中房集团4笔合计35.8亿元的借款展期两年。逾期未偿还外，中交地产又向中房集团新增23亿元借款，向其控股的子公司续借1亿元。2022年3月底，中交地产继续向控股股东借款，两笔合计45.8亿元。
近36亿元的4笔关联借款全部展期，但是有一个问题摆在眼前，银行、信托等第三方的借款，中交地产能否又再一次完成展期？有央企的背书，业内人士预计，尽管中交地产面临还债压力，大概率依然会在大股东的背书与连带担保下，沟通展期和借资还债。
3
招来前世茂高管
“年少不知国企香，老赖方知编制好。”
有媒体这样打趣的来说现今地产人的心境。如今，民营房企的持续暴雷，离职潮也逐渐涌起。有朱荣斌、刘森峰开启创业之程，也有徐爱国、刘辉等人投身央企阵营。
去年年底，阳光城前副总裁徐爱国加盟中交地产。今年5月初，中交地产又迎来一位职业经理人，前世茂副总裁的刘辉，担任中交地产代建板块总经理。据悉，中交地产代建板块属于其二级子公司，前身为北京联合置业有限公司，2020年3月正式更名为中交房地产管理集团有限公司。
刘辉 图源：华北世茂2021誓师大会
事实上，刘辉与中交地产早已有过“一面之缘”。在2019年2月1日的土拍上，中交地产与世茂联合体曾摘得朝阳区将台乡1016-030等地块，成交价34.08亿元，溢价率0.5%，该地块居住部分将全部建设“共有产权住房”。
这便是世茂、中交、金地联合开发的位于东四环旁将台板块的共有产权住房项目——上东郡，该项目于2020年5月开盘。
彼时之间早有合作，这也就不难理解刘辉挥别世茂地产后，会加入中交地产的原因。
在房地产行业已有多年工作经验的刘辉，在2005年以仕官生的身份加入龙湖地产，曾在龙湖担任过北京公司运营总、长春公司总经理职务。2013年，刘辉加盟世茂，在华北区域开创了自己的一番天地，今年2月底离职前，其职务为世茂集团副总裁、华北区域董事长。
如今刘辉加入中交地产，负责一个具有发展潜力的板块——代建板块。
而中交地产对于代建板块的研究，早就已经启动。在2014年，现董事长李永前被中交派遣到绿城中国担任执行总裁，5年的时间里，他看到了绿城中国的代建板块的强大势能，更加直观的看到了代建这种轻资产、高毛利的业务对绿城业绩的贡献。
数据显示，绿城中国从2014年的百亿规模到2019年规模超2000亿，其中绿城管理在2019年的销售规模就占到了集团总规模的三分之一。2019年，作为代建规模全国第一的房企，代建项目为绿城贡献了664亿元的合同销售额，占当年销售额的近三分之一。次年，绿城中国的代建板块绿城管理就被分拆上市。
相比传统的物业开发销售，代建业务更有利润优势。据绿城管理2021年报显示，期内，绿城管理毛利达到10.4亿元，较2020年上升20.2%，毛利率为46.4%。三个业务板块的毛利率分别为：商业代建为44.9%、政府代建为40.9%及其他服务为74.2%。
2019年，李永前才从绿城中国执行总裁的岗位调回中交地产担任总裁，此后便开始注重代建板块的开发，他先提出了“5年步入千亿阵营”的目标，随后在2019年的工作会议上提出了“六个一工程”战略，即大力发展融资代建、城市更新、TOD、健康养老、物流地产、文旅文创等新业务。
有意向绿城管理看起，无奈其近几年发展却不太顺利。
李永前曾定下目标：“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上。”
但，2021年中交地产的业绩并不尽如人意。数据显示，2021年中交地产实现营业收入同比增长18.2%至145.4亿元，归母净利润同比减少约32.2%至2.36亿元。
图源：中交地产2021年年报
在房地产销售业务方面，中交地产2021年（全口径）实现签约销售金额560亿元，较上年同期增长5.07%，而其代建业务2021年签约销售面积为2.23万平方米，签约销售金额仅10.24亿元，占比较小。
虽然中交地产有着央企品牌的优势，但其在代建业务方面的拓展速度较为缓慢，仍有较大发展空间。
此时的压力就来到了刘辉身边，如何让中交房地产管理在未来能够爆发出它的潜能，实现代建板块业绩的飞跃，是其必须要攻克的难题。
在刘辉的带领下，接下来的几年中代建板块能否迎来较大的发展和突破，还需要等待时间来解答。（来源：青财经看财报）