来源：浙商基金  邓怡

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截至11月29日收盘，上证指数收盘上涨71.2点，涨幅为2.31%；深证成指收盘上涨259.93点，涨幅为2.4%；创业板指收盘上涨40.99点，涨幅为1.78%；沪深300收盘上涨115.18点，涨幅为3.09%。北上资金当日净流入98.06亿元。涨幅前五的行业分别是旅游酒店7.19%、房地产开发6.54%、保险5.47%、房地产服务5.4%、装修建材4.46%。

众多板块在今日迎来爆发，其中房地产板块受昨晚利好消息影响，今日高开高走，那房地产板块短期修复机会如何？长期投资机会是否值得期待？

1、地产链短期修复机会怎么看？

本轮地产下行的主要矛盾在于供给侧，供给侧恶化又主要由房企融资收紧引起，因此虽然此前需求侧已经出现限购限贷放松、房贷利率下降等利好，但地产销售仍然低迷。解铃还须系铃人，近期“第二支箭”“第三支箭”相继落地，预计将帮助房企融资端改善，进而供给侧继续恶化的风险将大大降低，我们认为两年多的紧缩下行期阶段性结束、地产及地产链修复的信号越来越明确。

2、修复路径和以往有何差异？

以往的地产周期的主要矛盾在于需求侧，因此修复也从地产销售开始，进而拉动拿地和投资回暖。我们认为本轮地产周期由于主要矛盾在供给侧，因此修复路径也有不同，首先房企资金链将得到率先改善，其次保交楼将成为重中之重，先交楼稳定购房者信心，才能推动地产销售的回暖。因此主要有两方面的投资机会，一是应收账款较多、坏账预期较高的部分B端板块，二是受益于竣工交房的部分C端板块。

此外需要重视的是，除了“预期内的修复”，部分公司在新一轮产业上行期，可能出现“预期外的新生”，我们看到一些龙头企业在行业低谷期仍在加速布局新业务、构建新商业模式，等到产业贝塔回暖，我们预计这些新的阿尔法可能带来比起常规修复更加显著的收益。

3、地产链长期投资机会怎么看？

目前“房住不炒”基调仍然没变，人口结构变化也给地产需求带来持续的压力，因此部分投资者对地产链长期投资机会持有悲观态度。我们认为，第一，对优秀公司而言需要的更多是相对稳定的产业环境而非爆发式的增长，只要产业环境相对稳定就有发挥阿尔法的空间；第二，我们复盘海外主要国家经验发现，地产链龙头企业能否实现长期增长与地产大盘是否下行并无必然关系，优秀公司可以通过提份额、扩品类、出海等各种方式实现穿越周期。

目前国内地产链很多细分行业集中度还较低、龙头企业的体量还较小，我们认为部分优秀企业仍可实现长期持续增长，对地产链的长期投资机会可以更乐观些。

数据来源wind，截至2022年11月28日

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