距离郁亮在业绩发布会上道歉刚过去几天，万科企业股份有限公司（下称“万科”）在4月7日又发布了《回购A股股份报告书》。
此次将是万科自2015年回购股票后的首次回购。2015年7月前，万科股价在很长一段时间内低于8元/股。2015年的回购股份公告后20日，股价涨幅就达4.63%，并且此后一路上扬再未跌破10元/股。甚至万科股价在2018年1月18日还出现了38.03元/股的历史最高位。
然而，从2021年3月2日开始，万科股价跌了一整年。由33.35元/股的高位跌至2022年3月16日的14.43元/股，几近腰斩。因此，为提振投资者信心，万科欲使用自筹资金拟回购1.09-1.37亿股，占股本0.94%-1.18%。此次万科拟回购股份价格不超过人民币 18.27 元/股，拟用于回购的资金总额20-25亿元。值得一提的是，报告书中称，此次万科回购的股份将全部用于出售。
2021年，万科除了二级市场表现糟糕外，年度业绩也可以说是半斤八两——净利润同比减少了45.75%。这是万科上市31年以来，继1995年、2008年后，出现的第三次净利润下滑。
营收增速放缓 成本不降反升 主营业务带动净利润下滑四成五
报告期内，万科的总营收保持增长，但增速放缓。2021年，万科实现营业收入4527.98亿元，同比增长8%左右。其主营业务包括“房地产开发及相关资产经营”和“物业服务”两大类。
从结构上看，房地产开发业务依然对万科的净利润具有决定性作用：2021年，来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4299.3亿元，占比高达94.95%。
虽然营收增加，但是万科各业务的成本涨幅远远大于其营收涨幅8%。此外，主营业务和其他业务的毛利率皆出现了较大幅度下降。
2021年，万科主营业务的营业成本为3528.61亿，较上一年增加19.42%。其中，房地产开发及相关资产经营业务的成本为3364.85亿，同比增加了18.96%；物业服务的成本为163.76亿，同比增长29.93%。销售费用较上一年增加20.42%，达128.09亿元。
成本大幅增加，毛利率大幅降低。2021年，万科的主营业务毛利率仅为21.55%，下降了7.41个百分点，并且这个毛利率在同行中并不算出色。万科的营业利润率共下降了5.57个百分点。主营业务毛利率的大幅下滑带动万科整体毛利率的下降。
年报解释为，由于近年来结算项目地价占售价比上升，所以开发业务毛利率下降至23.0%。扣除营业税金及附加后的结算毛利率从2020年的24.0%下降至17.8%，结算毛利总额同比减少188.7亿元。
除了毛利率下滑导致归母净利润遭腰斩外，净利润大幅下滑还与投资收益回落和计提减值有很大关系。
年报显示，万科2021年投资收益为66.1亿元，较2020年135.1亿元的高位水平减少了69.0 亿元。同比减少51.05%。其中，来自联营、合营公司实现的公司权益利润为48.9亿元。官方对此解释道：“联合营项目毛利率下降及投资其他业务的收益减少导致2021年投资收益减少。”
2021年末，万科对公司部分项目、个别股权投资计提了35.3亿元资产减值（其中存货减值31.2亿元和其他资产减值4.1亿元），合计减少权益净利润约25.5亿元。
受上述原因影响，2021年，万科实现归属于上市公司股东的净利润225.2 亿元，同比减少 45.7%。每股基本盈利 1.94 元，同比减少 46.5%；全面摊薄的净资产收益率为 9.6%，较 2020 年减少 8.9 个百分点。
销售面积和金额“双降” 多元业务改革道阻且长
对万科来说，糟糕的不仅是营收增速放缓以及成本上升，而且它还面临销售规模缩减的窘境。
数据显示，万科2021年实现销售面积0.38亿平方米和销售金额6,277.8亿元，较上一年分别下降了18.4%和10.8%。其中，住宅占比为86.4%，商办占9.7%，其它配套占3.9%。可见，万科收入是以开发业务为主，而开发业务又是以住宅销售为主。
万科自己的销售面积和销售金额“双双降低”，然而全国市场却表现得不错。2021年，全国商品房销售面积为17.9亿平方米，同比增长1.9%；销售金额达18.2万亿元，同比增长4.8%。作为地产龙头之一、常年行业前三，万科在2021年的全国商品房市场中的份额仅约为3.5%。
对于未来战略方向，万科选择“开发与经营、服务业务并重”。但事实上，住宅销售可以说是万科的生命线，不过万科在这方面增长乏力，还因此拉跨了整体业绩。此外，万科在经营和服务业务这一方面的发展也并不尽如人意，面临险峻挑战。
年报显示，未来万科经营、服务业务发展的主要方向是物业服务、物流仓储、长租公寓和商业。然而，不仅万科一家想要多元化业务发展，原房地产开发行业中的龙头企业也在寻求多元化业务改革，以延长自身的业务链和发展可持续性，避免“在一棵树上吊死”——被市场淘汰。
从2014年开始，万科就提出要“地产产业链多元化布局”，在最新年报中甚至它还直接宣称“已陆续完成从投入期到成熟期的过渡”，那么实际成果究竟如何呢？
年报披露，报告期末，来自物业服务的营收仅为198.3亿元，在营收中占比仅为4.4%（在营收中排名第2位），离独当一面还远得很。其他业务占比就更是个位数了，尽管增速还不错（商业/长租公寓/物流地产分别实现营收76.2/28.9/31.6亿元，同比增长20.6%/13.9%/68.9%），但体量还是太小。
一方面，万科自身的经营、服务业务没有真正成熟；另一方面，其他竞争对手加紧占领市场的脚步。数据显示，2021年物业服务企业并购案例增加，行业整合加速。29 家上市物业服务企业发起 53宗并购，并购交易金额达355.9亿元，房地产行业调整、部分房企出售旗下物业公司股权是交易增多的原因之一。
即使在房地产企业中，万科物业方面的业务表现也只能说“平平无奇”。2021年间，万科的物业服务收入为198.3亿，毛利率仅为17.42%。数据显示，总市值与万科相近的保利，2021年非房地产销售收入为230.9亿，远远超过万科；总市值仅占万科四分之一的新城控股，其物业出租及管理收入为79.69亿元，虽然收入规模小，但是毛利率达到惊人的72.64%。
物业拆分欲上市 曾遭多起业主投诉
2022年4月2日，万科发布《关于万物云向香港联交所提交上市申请的公告》，证监会已受理万物云的境外分拆上市申请。若能上市成功，对于万科物业的融资将是很大的帮助。但是有业主表示并不满意万科物业的服务。
黑猫投诉[投诉入口]平台显示，存在多条业主投诉，业主认为其每年缴纳了巨额物业费却未受到对等服务，反映问题却未得到有效解决。此外，还存在乱收费、收费不合理等现象。以下为摘取的部分投诉内容：
现金流量净额急剧下降 现有货币资金无法覆盖有息负债
业务转型虽然未收获预期效果，但是相关投资万科却花了不少。尽管万科在2021年已通过公司债券、中期票据等手段融资，但该年经营活动产生的现金流量净额降幅仍高达92.27%——由2020年的531.88亿元降至2021年的41.13亿元。
现金流从百亿规模骤降至十亿规模，负债规模却在持续攀升。年报数据显示，截至2021年末，万科的负债总额为1.55万亿元，同比增长1.75%。其中，有息负债总额2659.6亿元，同比增长2.9%，占总资产的比例为13.7%。净负债率上升11.60个百分点，由2020年末的18.09%到2021年末的29.69%。
在万科的有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计586.2亿元；一年以上有息负债（长期负债）为2073.4亿元，占比高达78%。万科的负债主要为银行借款，银行借款占比为 56.1%，应付债券占比为 21.8%，其他借款占比为 22.1%。截止年末，万科存量融资的综合融资成本为 4.11%。
报告期内，万科完成总额为15.66亿元的公司债券发行，分两次完成总额为60亿元的住房租赁专项公司债券发行，分三次完成总额为60亿元中期票据发行，最低票面利率为 3.08%此外，万科在境外完成总额为14.45 亿元的人民币债券发行，票面利率 3.45%。报告期内，实际利息支出合计 134.5 亿元，资产负债率为79.74%。
截至2021年底，万科的货币资金仅为1493.5亿元，仅仅够覆盖一半有息负债。更为难的是，万科不仅身背1.55万亿负债，还手握1.08万亿元的存货。万科的未来，恐怕无法过分乐观。
截至报告期末，万科的存货金额为10756.17亿元，较2020年底增长7.3%。其中，拟开发产品为1593.14亿元，在存货资金中占比为14.8%；在建开发产品 8283.4 亿元，占比 77.0%；已完工开发产品（现房）869.5亿元，占比8.2%。
年报显示，万科的资本承担为2255.1亿元，主要包括已签订的正在或准备履行的建安合同，以及已签订的正在或准备履行的土地合同。
除存货外，万科还有很多新项目需要资金投入。进入2022年，万科计划新开工计容面积1920.1万平方米；预计项目竣工计容面积3899.5万平方米。
万科的现金流面临巨大压力，应收票据还翻了一番。年报披露，万科2021年的应收票据同比上涨186.49%。应收账款增加58.52%至47.44亿元。其他应收款为2660.61亿元，应付账款为3304.11亿元，增幅约为11%。