雅居乐集团（03383HK）这两年似乎有点流年不利，尽管在不停地“卖卖卖”，但悬在头顶的流动性风险仍未解除。
对雅居乐而言，这是一场与时间的赛跑。最终能否成功上岸，还有待考验。
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不停卖子公司，去年占净利润近6成
雅居乐又卖项目了。
4月4日，雅居乐集团公告称，3月25日，雅居乐集团间接子公司与海螺创业再次签订股权转让协议，将旗下湖南惠明环保科技有限公司90%的股权出售给该公司，总代价为6.62亿元。
在今年1月份，雅居乐已经向海螺创业出售了5家环保公司，累计交易对价11.29亿元。至此，雅居乐集团已向海螺创业出售了6家公司股权，总计约17.91亿元。
与此同时，雅居乐集团公告称，公司已在交易完成前向相关项目公司提供了总计约2.17亿元的贷款。另外，6家项目公司将向雅居乐集团派付的股息约1.42亿元。
因此出售上述6家环保公司，预计能给雅居乐集团带来约21.57亿元的现金。
此外，1月24日，雅居乐以18.44亿元出售广州利合集团26.66%的股权给中海地产。要知道这一项目公司旗下就是2009年以255亿元创下了总价地王的广州亚运村地块，富力、雅居乐、碧桂园联合体，力压中海保利万科联合体“壕拍”亚运村。
如今时过境迁，曾经进进出出过亚运村地块的开发商，如富力、世茂等，也已是摇摇欲坠，项目股权竟意外的落到中海手上。
28日，雅居乐又出售3个项目股权给中海旗下的中国海外宏洋，作价9.99亿。
一季度过去，雅居乐依靠出售旗下公司，回流现金约46.33亿元。
这个时候，还能有资产卖、还能有买家买，既是不幸的，也是幸运的。看看某些房企，即便是资产处置，却无人问津，这才真叫愁人呢。
不过雅居乐“卖卖卖”的资产处置路，似乎已经走了三年了。
据未经审计的2021年财报显示，2021年雅居乐集团出售附属公司的收入42.61亿元，出售土地使用权、物业和投资物业的收益7.01亿元，出售金融资产收益1亿元，仅上述三项资产出售的收益就达到了50.6亿元；
当期的净利润才90.98亿元，出售资产带来的收益占净利润的56%！
2020年雅居乐出售附属公司及合联营公司的净收益约为26.5亿元，占当期净利润的22%。
从出售项目股权回笼现金流的规模来看，雅居乐2020年至今，“抛售”的力度的确在加大。
不能说调仓吧，只能说无奈，毕竟许多出售的都是位于广州等一线城市的优质项目。
2
现金难以覆盖短债 国际评级“跳级”下调
雅居乐急于出售资产回笼现金，实在是手头资金捉襟见肘。
从公布的2021年业绩报告来看，短期借款295.8亿元，贸易及其他应付款682.6亿元，其中今年内需要支付的贸易及其他应付款约243.2亿元；即使不算长期借款中今年到期部分，仅仅一年内到期的短期借款和年内应付款项，累计高达539亿元；
同期，雅居乐总的现金及银行存款为384.2亿元，同比减少24.47%；其中有限制现金156.17亿元，同比增加了74.71%，而不受限制的现金及现金等价物约为228.03亿元，同比减少45.61%；
同期一年内的贸易及其他应收款也只有120.02亿元。
两相对比，雅居乐2021年的年报现金流已经“入不敷出”，不受限现金与短债比仅为0.77，年内应付款与应收款的差额也达到了120亿元。
风险已经摆在明面上了啊！
相较现金流的敞口风险，更大的灰犀牛则来自雅居乐的销售，今年一季度全口径销售211.1亿元，同比去年的395亿元减少了47%。
一方面在手现金难以覆盖短债，另一方面销售腰斩式下滑，除了抛售项目还能靠什么苦苦支撑呢？
所以在业绩发布前后，国际评级机构纷纷看空雅居乐。3月30日，评级机构穆迪将雅居乐集团控股有限公司的公司家族评级(CFR)从“B1”下调至“B2”，并将其高级无抵押评级从“B2”下调至“B3”。
标普则更狠，4月4日标普将雅居乐长期发行人信用评级直接从"B+"下调至"B-"，并将公司担保的美元计价票据的长期发行评级从"B"下调至"CCC+"，两项评级直接跳级下调，较为罕见。
不过随后标普应公司要求撤销了其信用评级和对该公司的发行评级。
这一波密集的国际评级下调，是否会触发美元债和境外贷款的加速到期，还有待观察，但对雅居乐的再融资肯定是一个沉重打击。
3
积极偿债同时，表外负债风险高企
尽管形势严峻，但雅居乐似乎并不想躺平。面对到期的债务，雅居乐还是采取了积极的应对态度，这一点很值得赞赏。
4月6日晚间，广州番禺雅居乐房地产开发有限公司披露了“21番雅01”的回售实施结果。公告显示，回售有效登记数量（手）为69.24万手，回售金额为6.92亿元，回售资金兑付日为2022年4月11日。不过雅居乐还是决定对本次回售债券进行转售，拟转售债券金额不超过6.92亿元。
后期能否成功转售，也要看市场买不买单。
另外，在今年3月份，雅居乐还兑付了一笔5亿美元的到期美元债。
但雅居乐今年面临的到期债务规模除了上文提及的短期债务之外，还有长期负债中的到期票据、表外融资等负债。
公开信息显示，今年8月份，雅居乐有两笔美元债共计6亿美元、约38亿人民币到期；7月和10月有两笔累计30亿人民币的私募债“20番雅01、02”到期；10月份则有一笔私募债“20雅居1A”共计9.5亿元达到回售期。
因此公开债券方面，雅居乐年内累计面临77.5亿元的债务到期或回售。
此外，雅居乐还存在较大的表外担保和表外负债风险。
业绩报告显示，截至2021年底，雅居乐及其附属公司，为合联营公司（股权部分）或独立的第三方提供的融资担保额度累计高达223亿元。
数额庞大的合联营和第三方的融资担保，随着行业下行，或可能面临合作伙伴暴雷风险等，从而拖累雅居乐，甚至承担担保风险。
表外负债方面，2020年9月底，石家庄雅燕房地产开发有限公司委托上海信托发行的“石家庄雅燕债权投资集合资金信托计划”，融资4.5亿元，期限是1年半，今年3月底就已到期；
2020年10月份天津市雅泽房地产开发有限公司通过上海信托发行了“天津雅泽债权投资集合资金信托计划”，融资额度4.5亿元。
上述石家庄雅燕和天津雅泽两家公司并未出现在2020年年报的附属公司名单中，相应的信托融资也就挪到了表外；
此外，用益信托网显示，去年雅居乐分别做了三笔信托融资，仅“雅居乐集团项目建设集合资金信托计划（第1期）”融资就高达16.2亿元，今年年底到期；
“爱建共赢-雅居乐绍兴柯桥项目集合资金信托计划”融资12.6亿元，同样也是今年底到期等等。
仅这两笔到期信托规模就高达近29亿元。这些大规模的信托融资集中到期，是否是表内负债，因审计年报未发布还不确定。
但无论表内表外，对雅居乐而言，都是一场考验。
内容来源： 财经九号院