在多家房企财报“难产”的大背景下，绿城中国（03900.HK）于2022年03月22日如约发布2021年年度业绩，交出成绩“尚可”的答卷，为广大投资者打了一剂“强心针”。
业绩发布第二天，绿城中国股票上涨8.36%，截止3月25日收盘，股价升至历史高位附近。虽然结合行业形势来看，绿城中国销售情况堪称优秀，但利润方面还是没能摆脱多年的“旧疾”，归母公司净利润偏低；从负债情况来看，也尚未进入“绿档”名单；就连引以为傲的品牌力也颇受质疑。
股权分散，权益占比持续下滑
财报数据显示，2021年绿城中国合同销售额3509亿元，同比增长21%；实现收入1002.4亿元，同比增长52.4%，增速达近九年最高值；销售金额3509亿元，同比提升21%，业绩目标完成率高达113%。绿城取得这样的成绩确实可喜可贺，但利润数据显然没有营收增速那么亮眼。2021年，绿城中国毛利率为仅为18.1%，同比下降5.6个百分点，其中物业销售毛利率17.5%，同比下降6个百分点。
究其原因，其一，是出于政策压力，公司为加速去化，采取对部分房源降价营销策略。据报道，绿城桂语、多弗绿城·翠湖里等绿城相关项目都曾被爆由于降价导致业主拉横幅抗议维权。其二，便是近年来“限价”的影响。前期为扩大规模、抢占优质土储，公司不惜高价拿地，加上日渐升高的建设支出，两者加和基本已达价格线，很难再增加品牌溢价。
从净利角度来看，绿城2021年，实现净利润接近76.9亿元，但实际归母净利润仅44.7亿元，大约占实现利润总额的58.13%。从权益的构成来看，这44.7亿元也并不是完全属于绿城股东，因账面还存在107.58亿元永续债，绿城需支付永续债持有人约12.1亿元利息，最终股东们实际占有的净利润不足32.6亿元，占实现利润总额的42.39%，也就是说，绿城实现的净利润中有一半以上是和绿城股东无关的。
绿城不“绿”，负债管理还在路上
为了支撑公司的平稳经营和逆势扩张，除了高额永续债之外，截止2021年年底绿城还背负了接近1,275亿元的有息债务，并为此支付了近81亿的利息及借款成本，已高于公司当年经营产生的净利润。
在这些有息负债中，还包含很多即将到期债务，其中大概有超过320亿元有息负债将在2022年上半年支付，约占有息负债总额的1/4。
可截止2021年底，绿城持有自由支配现金约683.76亿元，需要承担超过320亿元有息债务偿还，还要支付日常经营和各种应付款项，资金承压严重。
这些资金缺口能否依靠发债缓解呢？其中关键还是公司对“三道红线”指标的情况。
截至到2021年12月31日，上报监管部门的现金短债比是1.7倍（财报数据为2.2倍），净资产负债率是53.5%（财报数据为52%），剔除预收帐款后的资产负债率为70.3%（财报数据为71%）。业绩会上，执行董事及执行总裁耿忠强指出：“上报监管部门三道红线的计算口径和财务披露口径稍微有些不同。”但两种计算口径中，剔除预收账款后的资产负债率均未达到绿档标准，导致绿城仍是“黄档”房企。在年会上，绿城高管也透露公司正在努力调整资产负债结构，确保2023年能进入绿档，如外部环境稳定，有望提前达成目标。
因此，虽然背靠中交集团，绿城集团在业内信誉良好，具有易发债、低成本、额度高等相对优势，但在公司三道红线没有全部转绿的前提下，也需谨慎考虑发债和借款比例。
以“质”换“量”，无度消耗业主信任
即便困难重重，绿城对规模的要求却始终没有下调。
中交入驻绿城的7年时间，绿城的销售业绩翻了4倍。2018年，张亚东掌舵绿城后也始终以业绩发展为先，提出了2019年到2021年，销售额目标达到2000亿元、2500亿元、3000亿元的“三年业绩计划”，并设定了2025年，绿城的房产开发业务合同额达4500亿元，代建业务合同额达1500亿元，新兴业务合同额要达400亿元的“战略2025”。在业绩发布会上，绿城中国执行董事长李骏明确表示：“‘战略2025’中长期目标不会调整”。
从绿城中国的拿地动作上，也能看见公司对规模的坚持。根据中指研究院公布的2021年房企拿地排行榜情况来看，绿城中国正积极扩充土储，拿地金额约为969亿元，位居第六，拿地面积为765㎡，位居第九，稳坐第一梯队。
但企业资源却始终有限，“质”与“量”的难题也来到了绿城面前，艺术不再“无价”，绿城对“量”过分追求，也令它失去了精工“本色”。不少人感慨，那个曾经深受“宋氏风格”影响的诗意绿城，似乎也正在消失。
2021年2月，西安绿城桂语兰庭因违规收取房款和违规宣传被当地住建局通报、处罚。
2021年7月，济南绿城春来晓园1号楼采用欺骗手段获取商品房预售许可，济南住建部对预售许可予以撤销。
2021年8月，宁波绿城春熙云境也遭到购房者投诉，称其“强制要求购买升级包，不提供普装样板房”。
2021年12月，成都绿城·诚园交付房屋不仅没有达到“优质”的承诺，就连最基本的“能用”和“安全”都不能保证，大批业主拒绝收房，双方多次协商仍没有达成共识。
当对品牌情怀和匠人精神的共情变成了消费者的自我感动，这对“掏空六个荷包”、对公司产品寄予美好生活想象的准业主们来说无疑是在诛心。绿城正在用多年口碑为规模扩张做垫脚石，那失去的口碑要用多久才能挽回呢？
内容来源： 慧声说房