在2021年之前，广州各区政府介入城市更新项目的程度不深，以民营房企为代表的市场主体都积极布局，广州也成为国内城市更新市场化程度最高的城市之一。

仅2021年上半年，广州就完成28条村的旧改招标，吸引了星河湾、奥园、富力、勤诚达等诸多品牌房企参与，投资金额超过2000亿元。

(相关资料图)

但在房地产整体下行趋势下，民营房企频频暴雷，迫于资金压力选择中途退出。2021年国央企“托底”的城市更新项目超过50%发生在广州，且国企接手的这些更新项目平均体量达到300万㎡左右，最高体量达500万㎡。

大体量的更新项目大批转手，最终只能由国央企“托底”，也给当地政府敲响警钟——更新项目需要政府背书。

此外，市场的逐利性使得企业只倾向于做部分资源丰富、改造价值高的旧村项目，且改造过程中肆意砍伐古树名木等做法频现，也因此受中央点名批评，10余名干部被问责。

而部分现状容积率高、受历史风貌保护等限制开发条件较多的区域却无人问津，这些区域往往处于中心城区、重要交通枢纽或重点功能区周边，在政府视角具有极高的改造必要性。

于是乎，高度市场化的城市更新拐点已至。矫正市场，政府介入，势在必行。

2021年8月，一份广州鼓励功能型国企参与城市更新改造项目的文件流出，中心七区暂停旧村改造合作企业招商工作，“市城投作为功能型国企主力担当，被重点鼓励参与中心七区城市更新工作，各区需与市城投成立合资城市更新公司（市城投需持股不少于51%）”，未明确合作主体的旧村改造项目，后续只能由城市更新公司负责前期工作。

从企业视角来看，政府主要介入土地的一级开发，功能型国企在完成前期工作后较大可能会退出后续开发环节（依然保留部分股权来管控后续开发质量）。因此受较大影响的是一二级联动开发模式，而对于擅长后期开发运营的企业来说，优势会被放大。

由于有政府背书，项目在报批报建、土地转性、容积率调整等方面均享有制度便利，企业能够通过资源导入优势、长效运营优势，向政府争取弹性空间。

广州的更新模式与上海的相似性正在增强。

一直以来，基于特殊的首都行政功能、全国首个减量发展的超大城市，叠加厚重的文化底色，北京的城市更新相对其他一线城市更为保守、慎重，呈现出强管控的特点。

细致分类，明确指标展现强规划引领。相比上海、深圳等地，北京对于城市更新的分类更加细致，在老旧小区、老旧厂房、存量商业的基础上，增加了保护性修缮、低效楼宇等类型，同时通过城市体检层层筛选，将各项任务均细化到实际项目层面，最终确定规划目标。

以街区更新的具体筛选过程为例，北京在全市1371个街区管控范围内，通过叠加街区实施率、更新点位密集度等筛选条件，最终划定178个“城市更新重点街区”，继而通过区域统筹、整体把握，实现连片成林、和谐统一的城市风貌。

强化分圈层引导，明确更新方向。北京市集中建设区内共有可更新建筑约2.45亿平方米。依托《总体规划》确定的“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间结构，北京市在《城市更新专项规划》中，分圈层差异化明确更新方向，将首都功能核心区和城市副中心作为更新重点，强调历史文化保护与城市修补。

北京的城市地位决定其城市更新的进程会受到更强大的政策管控。即使相较于其余一线城市而言，北京的城市更新进程稍显滞后，但配套政策制定早已提上日程。

根据相关规划要求，在2022年前北京就要完成综合类、规划类、建设管理类、资金类四类共22项政策，通过快速出台横纵密织的政策网络，实现自上而下推动城市更新有序进行。

如果把城市视为一个有机体，城市更新就是机体自我生长、自我调节的过程，贯穿在生长的全生命周期。步入城镇化进程末段的一线城市，正经历着最复杂、最精彩的成长过程，他们对于城市更新的探索，也将愈发深入。

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文章来源:丁祖昱评楼市