库存消化周期上行三四线近2年压力陡增

从去化周期来看，库存消化周期已持续增至19.5个月，不同能级城市皆保持上扬，一线增至12.96个月，二线增至18.05个月，同比涨幅均在40%以上，目前库存风险基本可控，而三四线去化周期已达到23.25个月，迫近疫情期高位（25.18个月），显著高于百城平均，去化风险浮出水面,同比增83%，居不同能级之首。

具体来看，一线城市也出现了明显分化，北京去化周期超2年，广州、深圳则处于10-15个月之间，与此同时，上海去化周期“一降再降”，已由5.35个月降至4.67个月，显著低于去年同期，供应主导型市场下，居民购买力相对充裕，购房积极性依旧较高。

30个二线城市中仅有哈尔滨、大连、长春、兰州、呼和浩特、青岛、郑州等7个城市库存消化周期超过2年，以北部内陆城市居多，成交相对惨淡；

三四线城市形势更为严峻，去化周期高达23.25个月，已经逐步迫近2020年疫情期间水平，环比上月大幅上涨10%。

广义库存增至38.5亿㎡ 三四线同比增幅超20%

广义库存来看，截至2022年2月末广义库存延续高位波动态势，达384796万平方米，环比微增0.2%，同比上涨3%。

不同能级广义库存环比变动不大，涨跌幅均在1%以内，整体延续高位持稳，同比皆增，一线大增8%，涨幅居不同能级之首，主要源于去年基数较低影响，二三线涨幅在1%-5%之间，库存风险相对可控。

注：广义库存指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未动工总建面积加上已动工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算。

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

具体来看，一线城市中，上海、广州、深圳均保持环比回落，同比持增；北京则同环比齐增，主要源于北京本月完成了首轮集中土拍，挂牌的18宗地仅1宗流拍，土地市场“回温”带动广义库存环比跳增10%。

二三线城市中，贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台2月末广义库存量领先，高位持稳，突破1亿平方米，南昌、长沙、兰州、岳阳、沧州、太原、淄博、哈尔滨、宝鸡、蚌埠、佛山次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。

综合来看，分化趋势依旧：一线韧性较强，2月狭义库存整体持稳，去化周期仅12.96个月，库存风险基本可控；二线“中规中矩”，狭义库存波动不大；去化周期虽然同环比齐增，但仍低于百城平均。三四线压力陡增，狭义库存、去化周期同比涨幅属不同能级之首，显著超百城平均，此外百城广义库存一半以上积压在三四线城市，基数较大，短期内潜在库存风险依旧较大。

预判2022年3月，我们认为，狭义整体库存或将延续高位持稳，供需延续疲软是大概率事件。虽然多地陆续出台了降首付、降房贷利率等多重利好政策“托市”，但整体行业信心已然大不如前。

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文章来源:克而瑞研究

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