按揭贷款购买了烂尾楼的业主，几乎都在做着一件既窝心又无奈的事儿：一边为房子迟迟不能入住而发愁，一边还要咬呀坚持着还房贷。

退房吧，开发商没钱。

停贷吧，怕被列为老赖。心里憋屈得都快成了神经病。

欠债还钱，天经地义，这是浸润到人们骨血里的一种信仰。

对于绝大多数人来说，不是到了连饭都吃不到嘴里的时候，停贷这事儿一般是不敢轻易去做的。

的确，人们普遍的看法是，贷款买房子签的是两个合同，一个是跟开发商签的《购房合同》，购房者交钱买房，开发商收钱卖房；另一个是跟银行签的《房贷合同》，银行借钱给购房者买房，购房者按时给银行还钱。楼盘烂尾交不了房，是购房者和开发商的事儿，跟人家银行没啥关系。

于是，在这样的认知下，纵然开发商迟迟交不了房子，甚至烂尾多年，绝大多数购房者都默认了这样的命运，节衣缩食，拼尽全力地还房贷。

01、面对烂尾，一购房者硬是不还房贷了

浙江省嘉兴市的一位购房者偏偏不愿意默认这样的命运。房子烂尾后，他选择了停止还贷。

情况大体如下：

８年前，许先生在浙江嘉兴某楼盘购买了一套别墅，为此向银行贷款392万元。许先生支付首付款后，银行将贷款发放给开发商，但后来因资金问题楼盘烂尾，房屋也无法交付。

2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收。因不符合交付标准，许先生收到破产管理人书面通知，解除其与开发商之间的商品房买卖合同。

刚开始，许先生还按时还着房贷，但后来他越来越想不通，既然得不到房子，房贷能否不还呢？他咨询了律师，律师的答复很明确：必须还贷，不还会损失更大。

许先生咋也想不通，开发商交不了房，本该把房款退给自己，可现在他们破产了，没办法退还全部房款，他觉得自己本身就是个受害者，既失去了已交给开发商的购房首付款和已偿还的部分房贷，又得不到房子，为什么还要承担还贷的责任？开发商经营不善导致破产，还贷的责任都推到购房者身上是否合理？

气恼之下，从2019年底起，许先生停止了向贷款银行支付月供。

很快银行就不干了，催促许先生尽快还款，并拿出了双方签订的《个人购房贷款及担保合同》指责许先生违约。

的确，这份《个人购房贷款及担保合同》中的第38条约定：“贷款发放后，借款人（许先生）或抵押人与售房人（开发商）或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人（银行）无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。

这一条款说的很清楚，许先生不管遇到什么特殊情况，跟开发商发生什么纠纷，都跟银行没有一点关系，房贷是必须要还的。

这一条款显然是对许先生不利的，但许先生认为这个条款完全把风险都推给了购房者，很不合理。因此，他仍然拒绝还贷款。

02、法院的判决：二审否了一审

无奈之下，贷款银行向嘉善县人民法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。

没有悬念，一审法院经依据双方签署的《个人购房借款及担保合同》，判决解除许先生与银行签订的《个人购房借款及担保合同》，许先生归还结欠银行贷款本金和利息（含罚息）合计220余万元。

针对一审判决，许先生自然不服，向嘉兴市中级人民法院提起上诉。

那么二审法院又会如何认定呢？

首先，二审法院认为《个人购房贷款及担保合同》第38条约定，是银行单方面提前拟定的格式条款，这种格式条款在银行业务中十分常见，该条款存在一个关键问题：它刻意加重了购房者的责任，而减轻了银行的责任，显失公平，对许先生不具有拘束力。

其次，许先生的“商品房买卖合同”在开发商申请破产清算时已被解除，他与银行之间的“商品房担保贷款合同”也被一审法院所解除。因此，许先生的情况是符合2021年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二十一条第二款规定的。

这个“第二十一条第二款”的内容是：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（购房者）。”

依据这条规定，就应当是开发商把收到的购房贷款本金及利息返还给给银行；把收到的购房款的本金及利息返还给购房者。

2022年2月初，嘉兴市中院作出二审判决：许先生无需归还剩余贷款本息，200余万元贷款本息返还责任，应由开发商承担。

这一案件中，开发商因为破产清算，显示是没有财力退还给银行贷款和许先生房款的，但有没有能力是一回事，该由谁还又是一回事，这是必须得弄清楚的。根据《解释》第二十一条第二款的规定，许先生的这笔房贷，无疑是属于开发商应该承担的债务。

当然，由于开发商的破产，二审判决结果可能让银行和许先生都得不到钱，但却让许先生从偿还贷款的压力中解脱了出来。

03、不还房贷，必须符合两个条件

这个判决意义重大，让很多买了烂尾楼但仍然需要偿还贷款的购房者看到了希望。

但这个判决并不意味着，楼盘烂尾后，购房者的房贷都不用还了。

因为大多数的情况是，虽然房子烂尾了，但开发商仍在，商品房买卖合同依然有效，这就无法满足修正后的《解释》第二十一条第二款中的两点要求，当然也就无法“甩”掉银行贷款。

因此，满足两个关键条件极为重要，一是购房者要与开发商解除“商品房买卖合同”，二是购房者要与银行解除“商品房担保贷款合同”。

这一判例，也给发放房贷的银行敲响了警钟，一是与购房者签署的《个人购房借款及担保合同》须重新审视一下了，继续签署明显不合理的格式合同是不会得到法院支持的。二是，应静下心学学2021年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因为这一判例是会对其他法院产生很大影响的。

最关键的是，银行以后再给购买期房的购房者放房贷时，考虑的不仅仅是购房人的信用和未来还款能力，还要再加上楼盘项目的信用如何？实力怎样？会不会烂尾？一旦楼盘停工烂尾，就有可能承担收不回贷款的后果，给银行带来经济损失。

编辑：LS

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文章来源:乐居买房

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