行业篇：
积极自救助基本面回暖
回顾此次行业信用基本面危机，始于某闽系千亿房企。刚高喊迈入2000亿元规模阵营不久，该房企掌舵人就曝出被列入失信被执行人名单，连带公司深陷债务违约、市值缩水、项目停工、业主维权等深渊。
“‘扩张步伐过大’和‘管理失速’是陷入困局的根本原因”，上述公司掌舵人对《证券日报》记者总结道。
这也绝非孤案。例如，2021年2月份之后，同为千亿元阵营的华夏幸福公告债务违约。同年7月份，千亿元规模房企蓝光发展宣布无法如期偿还27亿元债务。
据悉，自2021年10月份以来，由于上述房企违约引发行业信用担忧，评级机构纷纷下调内房股信用评级，境外债“借新还旧”通道几近堵塞。2021年，百强房企销售目标完成率均值为90%，销售规模负增长房企数量攀升。在行业整体去杠杆、市场降温大背景下，房企融资现金流和销售现金流双重承压，陷入两难境地。
更难的是，还债高峰期临近。据贝壳研究院统计，2022年，房企到期债务预计约9603亿元，1月份、3月份、4月份、7月份的月度偿债规模均超千亿元。
在多重压力下，绝大多数房企选择通过配股融资、回购境外债、债务展期、出售资产、内部调整等措施展开“自救”。
“‘时间短起效快’的化解风险方式主要有两种：一通过出售资产，快速回笼资金，以达到补充现金、偿还债务的目的；二是与债权人积极沟通，达成债务展期协议，延缓短期偿债压力。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水对《证券日报》记者表示，目前已有多家企业成功出售境内外所持有形资产、股权等。同时，也有多只海外债成功展期。这些举措可以快速解决短期债务压力，避免引发交叉违约、资金链断裂等衍生恶性事件。
具体来看，据不完全统计，共有18家房企将价值3200亿元的资产摆上货架。世茂集团、融创中国、阳光城等房企已经处置多处资产，多家大型房企借此回款均超百亿元。此外，需要注意的是，债务展期并不意味着可以改变偿债压力保持高位的现实。
根据上市公司公告和发债公开信息统计，近期各类形式的金融机构融资支持规模已超过700亿元，且2月下旬以来有加速增长趋势。需要指出的是，达成收并购交易并不容易。“通常需要应对抵押、担保等情况，剔除相应负债后，资产已大打折扣，极端情况会出现资不抵债，若减值过多出售，只能起到剥离债务的作用，无法充盈现金流。”刘水表示，在资金有限的情况下，如何在经营与偿债之间寻求平衡，是房企当前的第一要务。
市场篇：
“小阳春”行情可期
“信贷政策的变化会快速反应到购房流程中，降低购房成本。同时，也能释放出‘稳预期’的信号。”在易居研究院智库研究中心总监严跃进看来，去年四季度以来，楼市信贷环境的适度宽松，或许能加速释放合理购房需求，有助于修复行业基本面和信心。
结合国家统计局近日公布的最新数据来看，在涉房政策适度调整后，1月份，在70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降的城市分别有39个和55个，比前一个月分别减少11个和8个。
以北京为例，《证券日报》记者从北京某房产中介处了解到，相较于去年11月底，当前各家银行的批贷速度有所加快，普遍为面签完毕后的3个工作日至5个工作日以内，甚至有银行可以做到最快1个工作日批贷。另外，从放款方面来说，相较于去年11月份仅有个别银行能在抵押完成后1个月内放款，当前大部分银行均能做到抵押完成后5个工作日，或过户后5个工作日至7个工作日以内放款。
张波认为，“因城施策”方针指导下，多个城市和区域发布稳楼市新政，叠加信贷环境持续改善，将提振市场信心，一、二线热点城市的楼市“小阳春”行情值得期待。
“当前大城市现房库存偏低，上海、杭州、深圳、重庆等商品住宅的去化周期不足1年，表明当地新房供应不足问题较为突出。结合居民部门住房金融环境边际改善，考虑到信贷环境通常领先销售6个月至9个月，预计信贷滞后效应将在今年三季度开始显现，届时住房需求将逐步恢复。”中国银行研究院研究员叶银丹告诉记者，此外，由于2022年整体地价上行压力较大，且重点城市当前现房库存紧张，预计可能会推动相应地区住宅、写字楼和商业地产等房价在今年下半年开始回升。
需要关注的是，尽管当前市场普遍预期本轮房地产下行过程将在年中告一段落，但对于楼市“小阳春”行情，王青却持有不同观点。王青认为，日前，住建部定调，“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，而是更多承担起稳增长角色，加之房地产政策回暖取向更多是防御性的，主要是为了避免房企违约无序扩散。因此，预计年内出现楼市显著升温、房价再度较快上涨的可能性很小。而“因城施策”背景下，重点城市若出现迟到的“小阳春”行情，政策面或将及时回调，以防止楼市大落大起。
中信证券则表示，各地可能在住房需求支持方面还有新的加码动作。2022年3月份或是房地产市场销售的底部，基本面将在2022年二季度之后逆转。
整体来看，涉房金融政策的阶段性调整，叠加房企积极自救，部分一、二线城市楼市已有暖意，未来“小阳春”行情可期。
【购房资讯轻松享，快来关注乐居网】
文章来源:人民日报