库存消化周期
稳中有增至17.4个月
三四线21个月迫近疫情期高位
2022年开年，因整体成交转淡，去化周期延续稳步上行趋势，由2021年12月末的16.49个月跳增至17.40个月。不同能级城市持续分化，除一线城市与上月基本持平之外，二三线皆呈现出稳中有增态势，三四线去化周期已达到21.09个月，显著高于百城平均，去化风险浮出水面,同比增73%，居不同能级之首。
具体来看，一线城市分化加剧，北京、广州去化周期超1年，上海、深圳则低于10个月，库存风险相对较小。变化趋势来看，北京、广州均呈现同环比齐增，主要是因成交热度回落影响。上海去化周期“一降再降”，已由5.75个月降至5.35个月，显著低于去年同期，供应主导型市场下，居民购买力相对充裕，购房积极性依旧较高，深圳环比回落，同比持增，增幅达56%。
30个二线城市中仅有哈尔滨、大连、兰州、长春、呼和浩特、青岛、郑州等7个城市库存消化周期超过2年，以北部内陆城市居多，成交相对惨淡；1/3共计10城去化周期在12个月以内。从变化情况来看，同环比均呈现出涨多跌少，其中哈尔滨、大连、兰州、长春等面临去化周期大于30个月且同环比齐增，整体库存风险依旧较大。与之形成鲜明对比的是，石家庄、成都、沈阳等得益于成交热度回升，去化周期同环比齐降。
三四线城市形势更为严峻，去化周期高达21.09个月，已经逐步迫近2020年疫情期间水平，环比上月大幅上涨9%，而同比增幅在不同能级中居首，库存压力骤增，66城中32城去化周期已在20个月以上，其中防城港、铜陵、烟台、来宾、钦州、淄博、临沂等内陆三四线主要是历史遗留问题，库存基数较大，整体成交转淡下，去化周期保持同环比齐增，而金华、惠州、汕头、泉州、珠海、丽水、东莞等则因前期需求透支叠加调控加码等多重因素，去化周期拉长至20个月以上。而东营等迎来此消彼长的轮动行情，去化周期不足10个月且低于去年同期，整体库存风险相对较小。
广义库存
环比微降1%，同比增3%
66个三四线累计占比超50%
广义库存本月稳中微降，2022年1月末达383957万平方米，环比微降1%，同比上涨3%。一方面供需疲软，狭义库存小幅微降，另一方面，受集中供地暂缓、春节提前、国内疫情反复等因素影响，1月份全国土地成交规模周期性下滑，未开工地块量整体持稳。
不同能级广义库存均呈现环比回落，不过跌幅均在2%以内，整体延续高位持稳，同比皆增，一线大增9%，涨幅居不同能级之首，主要源于去年基数较低影响，二三线涨幅在2%-5%之间，库存风险相对可控。
一线城市中，上海、广州、深圳均保持环比回落，同比持增，主要源于三城本月无一涉及集中土拍，整体土地成交规模受限下，未开工地块量整体稳中有降；北京受狭义库存回落影响，广义库存也保持同环比齐降，虽然整体成交延续低迷，但若能控制供应节奏，整体库存风险不大。
二三线城市中，贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台1月末广义库存量领先，高位持稳，突破1亿平方米，南昌、长沙、岳阳、沧州、太原、兰州、哈尔滨、宝鸡、淄博、蚌埠、佛山次之，广义库存量也达到了8000万平方米以上。
变化情况来看，环比波动不大，多数城市涨跌幅不超过10%。不过相较于2020年同期，涨跌参半：以西安、成都、长沙为代表的弱二线城市和以保定、镇江、云浮等为代表的基本面较差的三四线城市，同比涨幅均超20%，主要是历史遗留的高库存问题影响，加之行情转淡，潜在库存风险依旧较大。而部分城市诸如石狮、无锡、合肥、湖州等广义库存显著回落，同比降幅均在30%以上。
综上，1月楼市因供需疲软，但供求基本持稳，因而狭义库存基本与上月持平，为6.2亿平，但去化周期稳中有增至17.4个月，广义库存延续38.4亿平高位波动。分能级来看，分化趋势依旧：一线韧性较强，1月狭义库存整体持稳，去化周期仅11个月，库存风险基本可控；二线“中规中矩”，狭义库存波动不大；去化周期虽然同环比齐增，但低于百城平均。三四线压力陡增，狭义库存、去化周期同比涨幅属不同能级之首，显著超百城平均，此外百城广义库存一半以上积压在三四线城市，基数较大，短期内潜在库存风险依旧较大。
预判2022年2月，我们认为，狭义整体库存或将延续稳中有增，主要是基于2月恰逢春节成交淡季，供求疲软，成交回落幅度预期将大于供应，不同城市间分化将持续加剧：一线城市整体库存量有望持稳或小幅微降，主要是基于成交热度延续，以上海为例，中高端购买力相对充裕，供应稀缺的情况下，短期内改善自住需求仍有一定的释放空间。而库存压力将主要集中在基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，诸如防城港、梅州、连江、宝鸡、北海等，这些基本都是人口净流出城市，目前商品住宅消化周期均在40个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。而就广义库存而言，预期仍将高位持稳，主要是基于房企现金流吃紧和春节期间开工进度放缓所致。
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文章来源:克而瑞地产研究