编者按：2021年，世界、中国、各行各业乃至每一个人，都深切感受到“百年未有之变局”。
“不畏惧寒冬的肆虐，也不害怕炎夏的骄阳”，新的一年到来，我们深信，中国经济与房地产仍将克服所有困难，从容面对任何局面，取得更加瞩目的成绩。
有鉴于此，观点新媒体一如既往策划和推出年度报道“冬天法则”，回顾并总结标杆房企过去一年的调整与改变，寻找全新一年的机会所在。
同时，我们邀请了多位具有全球视野和丰富经验的经济学家进行了深度对话，从他们的角度，解读中国经济与房地产的前行之路。
观点网 在2021这个地产寒冬中，跟绝大多数同行一样，时代中国亦不能避免地面临着政策端的考验，销售能力、旧改转化能力、再融资能力备受挑战。
尤其当我们了解到时代中国的业务布局是多么地集中。
截至2021年半年度，土地储备89%位于粤港澳大湾区（加上清远），城市更新方面72%储备面积位于广佛两城。
这引申到目前时代中国面临着的三个主要问题：土储集中在广东省内面临着特定区域的销售风险+部分项目和城市更新转化问题+表外负债或多。据了解，时代中国在拓展项目时较多地引入了非标融资和表外融资。
没有坏消息就是好消息，时代中国在过去一年诠释了这条道理。
没有什么特别大的新闻事件，没有大宗资产处置、没有债务违约、没有裁员降薪……这家偏安南国的开发商在行业寒冬中显得极为低调。
只是在这风平浪静背后，却暗含考验。
区域型布局
时代中国并没有像部分华南房企那样，在过去几年开展真正意义上的全国扩张。尽管在2011年后提出了全国布局的模式，并付出了行动。但实际上时代中国绝大部分土地储备仍位于广东省境内，且土地集中度极高。
纵观时代中国的发展历史，该公司1999年创立至2005年立足广州，开发有广州翠逸家园、广州时代花园等项目。2006年开始走出广州，随后一直深耕珠三角，接连进入了佛山、中山、珠海和清远等地市场，2009年入局旧改。
2011年起，以进军长沙为标志，时代中国开启全国化布局阶段，但实际上还是围绕珠三角布局，包括2016年进入深圳、惠州和东莞，2017年进入江门。
而2011年首入长沙市场后，时代于2018年10月才拓展第二座广东省境外城市成都，以3.07亿元价格拿下位于成都市郫都区一宗占地面积3.04万平方米的纯住宅用地。
随后，时代在2019年3月通过杭州土拍首入华东，同年12月首入武汉。2021年2月首入南京。由于进入时间较早，长沙亦是时代在广东以外土地储备最多的城市，但也仅有142.13万平方米。
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按城市能级来看，时代土地储备分布偏向高能级，一线、二线、三四线城市项目占比分别为23.3%、45.4%、31.3%，高能级城市和低能级城市比例约为7：3。
马后炮地看时代中国的布局策略，这种坚守经济发达地区，无论本土深耕抑或外拓过程中不过多进入三四线城市的打法，在过去几年可能被诟病为“不进取”，但在如今境况中看来，反而风险会更小。
另外，应该注意到时代中国与同体量企业对比，拿地节奏是比较独特。自2018年以来，当别的房企大规模扩储时，时代拿地销售比却一直保持在较低水平。
那么，时代中国的土地集中程度有多高？
截至2021年上半年，按项目集中度，时代中国土储布局于5个城市圈、17个城市，但土储面积TOP1/3/5/10城市土储占比分别为23.3%、57.8%、71.4%、94.7%。同时，69.5%土地集中于粤港澳大湾区。
类似大多数区域型房企，它们通常会挑选区域内不超过5座城市实施深度布局，放在时代身上则是--广州、佛山和清远，这三座连在一起的城市。
广州是一线城市，对人口极具吸引力。而佛山本身是强二线城市，亦同时分流来自广州的购买力。作为广州后花园，清远的道理亦相当。
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期末，时代中国在广州拥有503.85万平方米土地，占总土地储备比例23.3%；该公司在清远拥有403.06万平方米土地，占总土地储备比例18.6%；佛山则拥有334.82万平方米土地，占比达15.9%。
资料显示，截至2021年半年度，时代土地储备中89%位于粤港澳大湾区（加上清远），57.8%土地位于广佛清，城市更新方面则72%的储备面积位于广佛两城。
时代中国的业务基本上与广佛清三座城市绑定。
而从过往销售情况看，广佛项目是时代中国合约销售的支柱。其在广佛两城丰富的项目储备，亦为公司销售增长保持25%以上的较高增速打下基础。
2017年以来，时代在广州销售超过453.4万平方米物业，揽金1022.89亿元，在佛山销售了536.3万平方米物业，销售金额921.38亿元。4年半以来，两城合约销售金额及面积分别占总销售的59.57%和47.16%。
数据来源：企业公告、观点指数整理
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期内，广佛两城合约销售均价分别为23041元/平方米及17797元/平方米，这对时代中国近年来的毛利率起到一个支撑作用。尽管行业整体利润率下降已是不可逆的趋势，而时代毛利率还能维持在约30%左右的水平，不至于大幅下跌。
因此，岑钊雄在2021年年中举办的业绩会上亦继续强调了聚焦大湾区是策略：“让投资更加聚焦、更加简单，这是我们一个很重要的策略。”
广佛与清远
那么清远呢？
从过去4年半表现看，清远的表现比广佛要逊色得多，期内共取得销售金额169.45亿元，对应面积194.6万平方米，分别占总销售比例5.19%和9.27%，销售单价仅8707.6元/平方米。
要知道，时代中国2021年半年度前两大重仓城市第一为广州，第二是清远。
一年前情况还是倒转的，第一大重仓城市是清远。
时代在清远可谓根深蒂固，但为什么销售会如此低迷？这就涉及到时代中国经营中的一大问题--周转。
这不是时代所有地产项目的问题，该公司在广州、佛山两地项目的去化是没有问题的，毕竟需求畅旺，但在清远情况就没有太乐观。
如果用土储销售比来观察（年初年末平均土地储备/当年合同销售面积），2017年该数据为9.61年，即时代在当地的所有项目大概要用9.61年才能卖完。2018年，时代在清远的土储销售比增长到16.75年，2019年11.14年，2020年6.8年。
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据了解，时代在2013年末上市前就在清远有布局。上市后，分别在2014年、2016年-2019年有拿地动作，其中高峰是2017年，当年时代将清远153万平方米土地收入囊中。
此外，时代中国清远项目主要分布于清城区和佛冈县，截至2021年半年度项目总数为12个，但占总土地储备面积相当大，因为其中有不少超过40万平方米建筑面积的大盘项目。
虽然时代在2020年开始已有意识地停止在清远这种低线城市拿地，但大抵上已积重难返。尤其时代在清远的部分项目是“地王”，慢周转对时代整体收入和利润的侵蚀，就更加明显。
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一个例子是，2017年3月9日，时代同样在飞来湖畔、万达广场西侧以9.1亿元拍下一宗住宅地块，折合楼面地价3659元/平方米，创下单价纪录。
同年10月，时代中国旗下清远时代宏景投资有限公司，以4.81亿元竞得清城区飞来南路清新路段旁地块，溢价率高达150.4%。地块占地面积23137.48平方米，折合楼面地价约6708元/平方米，成为清远“地王”。
该项目最初定案时代外滩，但目前名字是时代云来，在报表中则列为飞来南路项目（清远）。项目规划6栋高层住宅，2019年开工，报表中预计2022年落成，但截至目前未有任何推盘信息。
另一方面，清远这座城市本身市场需求并不算太好。按2020年数据，清远GDP1777.15亿元，在全省范围排14位。人口被区域内其他城市吸引，属于人口输出型城市。
虽然在粤港澳大湾区概念带动下广清一体化陆续推进，对清远未来发展带来一定想象力，但在目前这种行业氛围之下，清远楼市状况肯定没有办法与广佛这种核心城市相比，而且高库存也是不可忽视的因素。
2020年，清远楼市新建商品房成交88616套，比2019年微跌1.02%，成交面积801.6万平方米，同比下跌1.1%；全市新房均价7004元/平方米，同比下跌8.72%。
疲弱预期之下，2021年清远楼市去化压力可想而知。值得注意的是，时代2021年上半年在清远仅实现8万平方米去化。
相反，2021年广州楼市在经历年中冷意后，年末有所回暖，全年新房网签量再度突破10万大关，达到109906套，同比上涨9%。网签量为近10年第二高，仅次于2016年12万套。
旧改与储备
同样面临考验的还有城市更新项目。
城市更新是时代中国三条业务主线之一，截至2021年半年度，在国内7个城市拥有160个处于不同阶段的旧改项目，且全部位于广东省境内。广州、佛山占72%，拥有118个项目及4048.4万平方米储备面积，其余则分布在珠海、中山、深圳、东莞和惠州。
在目前招拍挂或收并购越来越不划算的情况下，时代中国对旧改的依赖将越来越大。2021年上半年，该公司一共新增了7幅土地，总建面约153万平方米，城市更新转化为2幅，面积51万平方米，占比达到三分之一。
时代从2018年开始披露旧改数据，以突显业务的重要性。当年，时代城市更新转化的土储占新增土储的28%，翌年该数据升至46%。到2020年，时代利用城市更新转化的土储占新增土储比例达到六成以上。
押宝旧改多年，自前年开始，时代旧改业务开始作出贡献。2018年，时代中国城市更新业务收入27.76亿元，占营业收入8.1%。2019年收入21.67亿元，占比5.1%。
2020年该部分收入提升至54.53亿元，占比跃升到14.1%。2021年半年度数据为24.07亿元和13.2%。
但旧改转化的速度和可行性是个问题，时代中国目前参与的城市更新以旧厂房搭配旧村项目两方面同时着手，其中旧厂房改造主要用非协议出让，旧村改造主要是协议出让模式。
资料显示，在协议出让模式下，房企整理好的土地直接按协议转化为土储，确定性高，拆迁转化基本上靠房企独自完成，可控程度高。而协议出让，容易出现负责一级整理的房企拍不到地块的可能。
目前时代中国也愿意赚一级土地整理的钱。
例如2021年上半年，时代成功转化了4个旧改项目，面积71万平方米，其中仅2个转化为土储面积51万平方米。其余两个，时代与广州市政府平摊了收成。
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这种模式令时代在城市更新项目漫长的开发周期内，能回流一部分现钱，不至于沉淀大量的资金。
只是政策的改变，令时代旧改之路蒙上一层阴影。
以广州市场为例，时代中国是2009年进入旧改市场，当年正值中国城市更新历史中的探索时期，广州发布《关于加快“三旧”改造工作的意见》，正式推动了城市更新的起步。随后2015年的“1+3”政策体系，2020年的“1+1+N”政策体系则为此再点了两把火。
2014-2015年期间，岑钊雄称要在旧改领域“大干一场”。2017年开始，时代拿地结构向旧改倾斜，年内累计获取旧改数量68个，2018年获取80个，潜在建面2500万平方米。
2019年底，时代中国累计拥有旧改数量120个，潜在建面4300万平方米。到2021年中期，该公司城市更新项目数量达到160个。
而最新的政策，令时代旗下旧改短期转化的难度加大。最近半年就有传言称，时代正退出黄埔金坑银岭旧村改造项目。
这不能不被视为一个信号。
而且时代中国目前由于政策、融资等方面的各种原因，2018年以来在拿地上一直处于审慎的状态，低于同行水平。更不用说2020年疫情爆发后两年，2020年拿地销售比降至17.05%，到2021年上半年则只有7.8%。
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据了解，2021年上半年时代中国一共新增了7幅土地，总建面约153万平方米，土地购置成本约为35.43亿元。截至期末，时代中国共拥有土储总建面约为2166万平方米，管理层称约能维持3年的销售。
总的来说，时代中国目前最大亮点仍是较优质的土储，包括重仓粤港澳大湾区(尤其是广州)以及大量的城市更新。
目前，该公司合约销售均价已达到19407元/平方米，这将是时代面对行业寒冬的支撑之一。
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而且时代中国在2020年突破千亿销售，也是增加了一定的安全系数。2021年全年合约销售则为955.9亿元，与2020年相比减少4.77%，也在可接受范围内。
只是在未来，如果紧缩环境导致拿地能力下降一直持续，势必将带来时代在销售上的萎缩。
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文章来源:观点网
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